不動産投資の破綻リスク5選

こんにちは。

今日は不動産投資における破綻リスクが高いことについて書きたいと思います。2019年6月現在、不動産業界は激変の時代となってきています。

その理由は昨年からのかぼちゃの馬車シェアハウスをはじめとしたスマートデイズの破綻とS銀行の不正取引に端を発した金融庁からの取り締まり強化からきた、融資の引き締めです。

かぼちゃの馬車を買ってしまった方は実際に破産に近い方もいるのではないかと思います。

破産のリスクとしては、下記があります。

①土地先行物件で建築請負業者が逃げた場合。

②三為業者が利益をたっぷりと抜いた物件を買う。

③銀行に物件価格を高く捏造し、たくさん融資を引く。

④家賃を高く捏造。空室を隠す。

⑤1法人1物件1銀行スキーム。多法人スキーム。

実際にやってしまうと破産リスクが高くなります。きちんと業者選定して、付き合う業者を選ばないといけません。

①土地先行物件で建築請負業者が逃げた場合。

最近耳にすることが多くなりました。みねしましゃちょーもこの被害に遭ってましたね。不動産のプロでも実際に被害に遭うことはあるのです。

融資が引き締まると、資本力のない小さな建築業者は倒産する可能性があります。実際に建築完了前に倒産してしまうと建物建築中のままで完成しないだけでなく、銀行からの融資が業者に入っていた場合にお金が帰ってこない場合があります。

同じようなことが1990年代のバブル崩壊時に多く起こり、作りかけのビルがそのままになっているのを見た人も多いのではないでしょうか？

買主は全く悪くなくても破産してしまうリスクがあります。融資が厳しくなってきた場合には、倒産リスクのない業者から買うことが大切です。(最も融資が厳しい状況では買える人自体少ないですが)

②三為業者が利益をたっぷりと抜いた物件を買う。

今は銀行が三為案件は取り扱いせず、相続案件だけ取り扱いするということを言い出しているところもあるので、被害に遭う人は少なくなっているかもしれないです。どういうことかというと、三為業者が売主から安く買って、そのまま買主に高く売り、中間マージンをもらうということをしていました。

三為業者は買主と売主の仲介をして(3%＋6万)✖︎2をもらうより儲けられるというわけです。

これは、売主が不動産業者なのに登記変更は個人から買主になるとする中間省略の場合に見られます。登記簿の持主が個人なのに、売主は業者である場合は注意が必要です。

③銀行に物件価格を高く捏造し、たくさん融資を引く。

2重契約書、銀行用と実際の2つの契約書を用いて、物件価格を高く見せ、融資をたくさん引く方法です。これは銀行を欺く行為なので、非常にリスクを伴います。S銀行で有名になりましたが、買主の方はリスクを理解せずに買っている場合も多かったようです。

④家賃を高く捏造。空室を隠す。

家賃を高く見せたレントロールを作ったり、家賃保証をして満室に見せたりして、実際の物件より良い状態であることを銀行や買主に見せて高い利回りに見せ、高い価格で買わせるといったことです。

例えば、1000万の物件で家賃を月5万としていれば、年60万で利回りは6%ですが、これを空室にも関わらず月7万の家賃保証をすると、利回りは8.4%になります。

⑤1法人1物件1銀行スキーム。多法人スキーム。

最後は近年流行ったスキームです。これはどの銀行にも始めて物件を買いますと言って法人を隠し、買い進める方法です。

法人で買う場合は、個人信用情報に記載されない場合が多く、法人の連帯保証人になっていても別銀行にはわからないため、買い進められるという方法です。

これは限りなくブラックに近いグレーです。銀行によっても取り扱いが違うため、ここでは詳しく書きませんが、非常に危険であると思います。

実際にR銀行では多法人スキームが見つかった場合、買主に6%の金利にあげるか、一括返済を求めたという報道もあります。

ほかにも物件自体のリスクなどあると思いますが、今回は投資家が破産に追い込まれるケースを書いてみました。

世の中には悪い業者がいっぱいいます。身の回りにも案外被害に遭っている人は多いものです。

『焦らずに少しずつ、コツコツと』これが人生においても、投資をするにも、大切なことではないでしょうか？