やってはダメ、区分マンション投資

こんにちは。

今日は、過去に行った不動産投資について書きたいと思います。

私の不動産投資との出会いは一本の電話からでした。2014年3月、まだアベノミクスの効果も出てきていないころの新築区分マンションの営業でした。

『品川にいいマンションがあるんですが、買いませんか？節税になりますよ。』

その時はそんなの儲からないでしょ？と思って一度は断りました。しかし、『1週間後今買ってくれるなら、諸経費込みで340万定価から下げますよ。』この言葉で人生が変わりました。

当時何も考えず、安く買えるなら儲かるでしょ？くらいにしか思っていなかったのですが、これが大きな間違いでした。

2340万諸経費込み。定価は2580万ほどの20mの単身新築マンション。立地はこれからリニア新幹線ができる品川駅から10分ほど。O銀行で35年2.175%での借入。

当時たまたま金融緩和で今より金利が低く、この条件で現金を140万入れて2200万円の借金。(オーバーローン、140万を入れないでも買える状況でした)

これで皆さん、収支はどのようになると思いますか？

結果から言うと全く儲かりませんでした。正直に言うと収支がトントンに近い状態で終われただけでもラッキーだったのだと思います。

まず一年目についてです。

家賃93500円から管理費8000円、月々の返済77000円ほどで

はじめは月8000円のプラスで、儲かるじゃんと思ってました。(区分マンション投資では月々すらマイナスのものがほとんどの中でラッキーでした)しかし、年96000円のプラスは固定資産税80000円ほどを支払うとほとんど残りません。

また節税効果ですが、これは初年度だけ諸経費分が多くかかることから17万ほど所得税分が返ってきました。しかし、これも不動産取得税を17万支払うと残りませんでした。

次に2年目、3年目は上記の年96000円と固定資産税80000円ほどを支払うの繰り返し。プラスが出てるだけ良いかという程度。

借金が減っていることやほかの部屋で空室になったときには5000円ほど家賃が上がって募集して入居付けできていたことを考えると上手くいってるんじゃないか？と思っていました。

実際、95000円の家賃が10万になっていたりしてたので楽しみにしてましたが、入居者が出ていかないと家賃が変更できないということで結局家賃を変えられないまま終わりました。

2015年から本格的に不動産投資の勉強を始めたのですが、そもそもインカムゲインがトントンのもの(赤字なんてもってのほか)を持っていること自体意味がなく、キャピタルゲインが出なければ全く持っている意味がない状況ということを知りました。キャピタルゲインが出るとしても10年以上はかかるのですが、、、

また、他に新しい不動産を買おうにも区分マンションは資産価値に乏しく、信用毀損の状態に陥ってしまい、買い進められない状況であることがわかりました。それを理解するまで1年かかりました。

そのため、一刻も早く売ろうと決意しましたが、実際に売れたのは2016年夏までかかりました。

世間ではアベノミクスで不動産価格が上がってきたと話題になった2016年に、仲介業者に手数料を半額にしてもらう(3%➕6万の半額)という荒業を使っての売却。

2060万の残債で2280万で売れ、手数料など100万ほど支払うと、残りは手出しで出した140万を切っていました。

これが私が3年、新築区分マンションを所有した結果です。

多くの労力を使い、もう少し持っていればプラスになったかもしれないですが、信用毀損の状態を早く抜け出し、儲かる不動産を買いたかったので売りました。

今回の失敗事例は初めてにしては傷が浅いものだと思います。世の中には①インカムゲインの収支がマイナス、②売却後トントンになるまで15年から20年かかるものが9割以上です。

買ったときにはこんなにいい条件で儲からないわけないと思っていたものですら、儲かりません。それくらい新築区分マンションは持つべきではないのです。

世の中には区分マンションを清算しようにも500万以上赤字になる。区分マンションのせいで信用毀損になり、自宅の住宅ローンが通らないといった事例が山のようにあります。

皆さまも気をつけてくださいね。