キム兄@不動産✖️ポイ活✖️米国株

テーマは生き方、不動産と投資について主に書きます。

中古アパート投資について。

こんにちは。

 

前回、新築区分マンションで失敗したという話を書きましたが、今回は中古アパート投資です。

 

結果からいうと、中古アパート投資が事業として儲かるのか?という疑問ですが、これは物によっては儲かります。ただ、初心者がやるのはリスクが少し高いと思います。そのリスク分安い物件(1000万から3000万程度)で挑戦するのであれば有りだと私は思います。

 

どういう物件で挑戦すればいいの?ということですが、私の体験を例にしてみましょう。

 

私が持っていた物件は2016年2月に1200万で茨城県常磐線沿い駅から徒歩7分の2階建木造築25年駐車場3台が停められるものでした。

 

利回りは15%、年間満室家賃200万で、4世帯中3世帯が入居しており、1部屋はだいぶ長い間客付けできていないようでした。

それでも当時としては相場より安い条件でした。

 

売主さんは個人で5-6軒アパートを持つ専業大家さんでした。

 

ここで注意すべきは登記簿です。登記簿を見ればその不動産が誰の手に渡ってきたかがわかります。

 

不動産は売主が儲かるときは買主が儲かる可能性は低くなります。買主に有利な条件になりがちなのは、売主が相続したものや新築時から所有しているものです。

 

今回は後者でした。

最初から売る気だったのか、外壁塗装がされておらず、内装も修繕されていません。それで瑕疵担保免責で満室時想定利回り15%でした。

 

借入は金融公庫で、条件は低金利時代ということもあり、1.5%固定20年フルローンでした。

 

金融公庫は、女性や29歳未満55歳以上の若者、高齢の方に有利な条件で貸しています。(現在は35歳未満でも有利であるようですが、固定20年は難しいようです。)

 

金融公庫の良さは、①固定で低金利②築古木造への融資が可能なことです。

(築古木造に貸すのはあとは三○住○トラストぐらいですが、変動4%前後で共同担保が必要です。)

 

日本政策金融公庫から融資を受ける際、以下の条件が、ごく一般的な基準となります。

基準金利 1.25%~1.85%
借入期間 5年~15年

上限          4800万または7200万(うち2000万は無担保融資)

 

この物件誰に紹介してもらったかというと、小さな不動産会社の営業のAさんでした。

 

私は最初どういう物件を買えば良いか分からず、ただリスクが低いが儲かる物件を購入したいと様々な業者に手当たり次第に連絡を取っていました。

 

その中で、特段物件価格が安く、利回りが高い案件だけをメールで配信してくれる方がいました。それがこのAさんです。

 

面談を重ねて行き着いたのが、この物件でした。いい物件というのは、瞬間蒸発してしまいます。当時も3軒目のチャレンジでようやく1番手で買い付けできました。

 

買ったあとの状況ですが、家賃11万に対し毎月返済が57000円で管理費等を差し引くと毎月4万ほどのプラスでした。

 

築古木造の良いところは、固定資産税などの維持費がほとんどかからないところです。この点は助かりました。

 

しかし、1部屋がなかなか埋まらず、結局リフォームしようということになりました。その時のリフォーム代が150万です。なぜ、こんなに高いリフォームをしたのか、今でも自分を疑います笑

 

これによって、2ヶ月ほどで入居者が決まってからは、年100万ほどのキャッシュフローを生み出す資産になっていました。

 

しかも法人ではなく個人で買っていたため、年間150万の減価償却費が4年取れたため、赤字となり所得税や住民税が戻ってくる状態となりました。これは最初は嬉しかったです。

 

結果からいうとこの物件、2017年夏に売却してしまいます。なぜ儲かる不動産を手放したのでしょうか?持っていれば、年100万のキャッシュフローと節税にもなるのにです。

 

それは、①外壁塗装に200万かかるという修繕リスクと②キャッシュが溜まる物件であっても法定耐用年数が過ぎた不動産は買い進める時に他の銀行から信用毀損としてみられることが原因でした。

 

築古特に木造では、修繕リスクが高いです。RCや鉄骨造に比べて修繕費自体は相対的に安価であることが多いですが、木造は構造自体が弱いため修繕すること回数が増える傾向にあります。

 

また日本の不動産には、法定耐用年数があります。

RC 47年、重量鉄骨造 34年、木造 22年です。

これを過ぎた不動産は銀行は無価値として、見る銀行さえあるのです。

 

それを知って、私は売却を決意しました。

結果として、1550万で売れたことで、それまで得た家賃を足すと、350万ほどの税引き前利益で終わり、90万ほど納税し、250万ほど儲けがでました。この間1年半です。

 

買主の方も1550万という安価であったため、現金で購入された方でした。安価であれば次の買手が見つかりやすいメリットもあります。

 

築古木造アパートは①コツコツとキャッシュを貯め地道に不動産投資を続ける、もしくは②現金で買うのであれば、良い選択肢であると思います。

 

今は金融公庫で固定20年まで出ないとか、相場が高くなっているなどの状況にあると思いますが、築古アパートが不動産投資として成り立つことがお分かりいただけたかと思います。

 

安価な物件を少しずつ買い進めるのであれば、これほど堅実な投資はなかなかないと思います。

 

自分もやってみたいという方がいれば、是非コメントをご記入ください。